TA的每日心情 | 奋斗 12 小时前 |
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签到天数: 2384 天 [LV.Master]伴坛终老
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新年第一周个贷排队开发商愁钱4 m; o8 i7 o K: P
# r) C9 A# s5 R+ Z( d0 S 信贷开闸难解楼市饥渴1 y, R* f2 A7 ?! |
N: u3 P( H( B) v. ] 本报记者 公培佳 北京报道
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有没有钱真的不一样!
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“只要信贷一开闸,我们就能拿到贷款,楼市就会重新吹起反攻号角,房价将迎来报复性反弹。”从去年深秋开始就无钱可贷,饥渴了3个多月的开发商们纷纷“押宝”2008年第一季度。0 N: V- N( i$ \! W4 K
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市场也因此而动:领跌了1个多月的地产股在新年第一个交易日终于大涨,地产指数一周上涨3.67%。然而,这种市场反应很可能只是短线炒作,因为扎堆找钱的“红眼”地产商面对的仍是银行的“冷脸”。
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0 l* S( h6 |# P2 t# f' P# R3 x 1月3日,央行2008年度工作会议在京召开,强调总量上将更严格控制信贷。此前央行要求商业银行以季度上报信贷指标,使得信贷即使在新年开闸后,也只会是细水长流。. h8 n9 _4 O' H7 b* i; ~' R
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“2008年银行放贷会更重视资产泡沫风险的控制,尤其对个人房贷会更谨慎。”中国银行(6.67,0.00,0.00%,股票吧)高级分析师谭雅玲对本报称。7 j, }5 J2 p! d; V' j0 S" Q1 k7 [
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中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇则透露,目前银行信贷已基本定调,最近各银行还要开年度会议,会后即会拿出具体从紧细则;开发商想趁信贷开闸一拥而上,大规模地拿到资金很难了。
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不仅如此,2007年上市房企在资本市场大肆圈钱的一幕也难再现。据一家全国性商业银行信贷部经理私下透露,此前被证监会辟谣的“叫停房企IPO”,实质上正严格执行。而一个月前碧桂园百亿发债搁浅,显示出楼市正“祸不单行”。
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钱!钱!钱!6 N$ i5 {' L* S+ h. @6 J
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“依然没戏。”吴军连苦笑。
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& t: C' {6 \" W3 I% h" D& v! T 1月3日上午阳光明媚,北京西长安街一家建行营业厅内,吴军连在“禁止吸烟”标识前的沙发上坐立不安,每隔几分钟就要到门外抽烟,却往往是刚抽了半支就一把掐灭,然后进门等待。* a! R. L: ?: n, L+ M
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两年前,吴军连放弃在山西经营的小煤矿来京炒房,陆续买进的十余套房子还未来得及出手就遭遇了2007年10月以来的楼市调整,做着发财梦的他此时却看好了亚奥板块的一个新盘项目,“以攻为守”却在银行贷款环节卡了壳。
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; p: ~1 t- l: O. B “从去年11月就在银行排上队了,得到的答复一直是‘无钱可贷,再等等’,等到2008年1月信贷重新开闸。”令吴军连伤心的是,这两天信贷开闸了,他天天“泡”在银行里依然没戏,“再拿不到钱就只有放弃了”。他的许多同行已走了这条路。2 f. ?; k O/ U5 R9 e; b
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公司白领杜小姐却没法放弃,2006年结婚时买的小一居原本还勉强住着,眼看年迈的父母要来同住,购置第二套房却屡遭波折:“首付提高后要多准备好几万,银行贷款却还没着落。”
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银行贷款的初审回执早在两个月前就拿到了,杜小姐攥在手里已像小学时的课本一样破旧,“急也没用,据说连买首房的都不容易贷到款”。+ n9 U6 d3 u6 t! {* H
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相比之下,北京大龙地产(14.80,-0.02,-0.13%,股票吧)集团的老板石大龙的“事更大”:“200多号人等着吃饭呢!早期规划完毕的地块再贷不到钱延迟开工损失上亿啊!更要命的是已占用的预售楼款还要吃官司!”
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年前,资金就断流的石大龙底气十足:“等着吧!一开春款项就到位。”他那时很是相信楼市拐点不会到来,短暂的资金饥渴会迎来信贷开闸的春水。但令他失望至极的是,关系很铁的银行信贷部人员最近像集体失踪了,打通电话也会避开话题。石大龙试着寻找其他银行,结果是“凉透了心”。) N& @+ N. C8 P8 z) h
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如果上述还都是个案,记者采访中了解到的一个“有意思”的例子则内涵丰富:不久前,大中电器卖给国美后,手里有了几十亿的张大中忽然受到了热捧,登门的多是前来融资的地产商。$ h6 D; a) O, G5 R8 V
8 C! p4 M, A0 l# q4 V. P4 i 北京联达地产总经理杨少峰称,他最近忽然感觉经纪公司的业务好做多了,甚至不断有新的开发商找上门寻求合作,“感觉他们非常缺钱”。2 |6 V8 v1 K* W$ ^. w6 a& O8 R
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记者采访多家银行看到,新年两个工作日内,个贷排队人数明显增多,贵宾理财室里也是人来人往。缺钱的来了,即便暂时不急缺钱的为了争取主动也来了,尤其是贷款难的小企业;最终贷到款的并不比年前多。
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+ l1 }. e2 V5 o6 B l6 l1 V 如果2007年底银行贷款额度用光无钱可贷还在情理之中,那进入新的一年,信贷面临重新开闸,楼市依然感到融资困难,问题出在哪儿?! ~5 [7 }% ]4 b* i! ^
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紧!紧!紧!
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- A) F5 e+ S0 ~$ |/ ` 收紧二套房贷后,终于迎来信贷开闸了,问题是水并不多,还要慢慢流。
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/ o+ W+ _! x" L2 i “货币政策从紧,央行窗口指导非常严格,已口头表示新增贷款幅度不超过去年的15%。”上述银行信贷部经理称。
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此观点得到了谭雅玲、郭田勇等多位专家的证实。记者了解的具体数字则是12%、13%不等。未经证实的消息则称,央行确定的2008年四大国有商业银行的贷款额度中,工行、建行、农行与去年持平,中行反下降200亿。8 W# N. F* }+ |- }
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据了解,2008年总贷款额度由监管部门确定,然后分配给各家商业银行,在总量控制前提下,投放比例还严格按季度划分,分别约为总量的35%、30%、25%和10%。
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5 Z. ?8 Q0 Q' a4 }2 k F “具体比例各银行情况不同,会有所伸缩,但均会严控规模。”上述银行信贷部经理透露,央行要求按季度上报,事实上并不排除各行内部按月度统计去执行,以免超标后受到央行行政重罚。7 l% l* Q* V: c" s; E4 u
9 N$ s) n# E5 e: j Q4 M 而在往年,早放早收益几乎成了银行的惯例,第一季度下来,会放出新增贷款量的一半,到三季度就基本用完了全年额度。如2007年新增贷款计划3.6万亿,一季度放款1.42万亿,截至年度10月底,已累计近3.5万亿元。
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据上述人士称,各商业银行均正报送2008年贷款发放具体计划,在最近的银行业年度大会后会拿出细则,而一季度贷款额度要到春节前后才会下来,目前敏感时刻谁都不敢“轻举妄动”。* m- E/ `) W# `6 I7 L9 Q
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“这意味着,苦等信贷开闸的解渴者要失望了。”派丰理财首席经济学家侯宁和郭田勇均认为,一是额度太少,二是控制投放比例,开发商一拥而上,只能是狼多肉少。& D- c( {. u- i: [/ L+ R6 @# x
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事实上还有更糟糕的,连中原地产董事总经理李文杰“额度有限依然会倾向于利润回报高的地产项目”的乐观,在既有政府改革又有奥运会的2008年的特殊年份,也失去了站住脚的基础。
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“2008年银行放贷时会更重视资产泡沫的风险控制,其中对于房地产业贷款的针对性特别强,政策也更具体,尤其是个人房贷会更谨慎。”谭雅玲分析称,奥运会前,大型建筑项目都要封顶。郭田勇的观点是,重型板子会打在中小房企身上。4 g. Y, e5 C" H t P9 ]+ ]- B7 G* D
9 Z: Z' I" V0 n ^; u" J 在此前央行一内部会议上,十余位行长级人士已达成了共识:2007年贷款规模超标,问题主要出在房地产贷款;2008年除了严控“两高一资”,就是大砍地产信贷。, d) H) o0 c( w; g
6 J! e: v2 @+ e: x 渴!渴!渴!
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2008年楼市似乎注定要在沙漠中煎熬。* e; E% U& c/ B
* s. b5 a% u. H d! o 近5年来的统计数据显示,国内融资结构依然以银行贷款为主导,信贷占总融资额的比重基本都在80%以上。而房地产业作为资金密集型行业对信贷的需求从来都非常旺盛,一度整个行业平均负债率在70%以上,如今这扇门正越关越紧,那么还有没有别的门敞开?) J6 ~8 _! n" H# G1 S
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针对有观点称房地产企业利润积累丰厚可用自有资金周转,侯宁一语指出了症结:“自有资金也是来自银行。”
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找杨少锋借款的是吴军连们,登张大中门融资的是石大龙们。更多的小开发商和炒房者还把地下钱庄列在了求助名单,金融脱媒的趋势越来越明显。
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, Q/ c2 {9 S, U" d “都3、5分利了,能拆借的也要借啊!”石大龙曾经最羡慕的是大地产商可以上市到资本市场圈钱,直到听说碧桂园发债没批准,羡慕才在心里打了折扣,地产业的“达·芬奇密码”也不灵了。/ C$ D+ l& @( y
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据统计,2007年,通过A股IPO集资的上市公司达到120家,募集资金额达4143亿元;实施增发的企业有156家,增发募集资金总额达2712亿元;再加上发行可转债和企业债,资本市场募资已达近万亿元,其中大半收入了房企囊中。
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随后传出“证监会已停办房地产企业IPO”消息,尽管证监会马上出来辟谣,但记者调查显示,近段时间已鲜见有房地产IPO了。
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上述银行信贷部经理证实:“实际上的确已经停了。明着否认,暗中收紧,是监管者不想落下‘计划经济’的名声。”& |# @* h: S6 D
0 ?0 ], h# H; m% C& z2 e$ E 有地产商透露,证监会也接受IPO申报,但程序比以往更复杂,除常规程序外,发改委还要审核企业是否符合“70%以上90平方米以下”的强制性规定等等。# i- T2 L- G! r8 }5 l! b* n
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据悉,目前有十多家已上市房地产企业正排队指望通过股市募集资金。无一例外的是,定向增发方案至今均未获得证监会批准。正在此时又传出“广东十余家房企拟2008年赴港上市”消息。3 }% X. m$ t: j- @2 ?3 ~5 j
A. v+ {+ A- A$ |( G2 F5 s 侯宁提示,在美国次贷危机影响、楼市资金链紧张的情况下,今年要谨防借奥运会概念爆炒。. K( Z& r, i; Q& E/ { T0 O1 k
9 B7 g$ y. m* r2 W 而依据杨少锋的经验,房地产业“祸不单行”,不明情况的地产商寄希望于信贷开闸路已走不通,多方融资也会愈发坎坷,倒不如学习万科等大企业降价快速回款实际,“而整个房地产业也将由此开始大规模洗牌”。 |
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