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随着国家进一步深化宏观调控、各部门联手调控房价等一系列调控措施浮出水面,房屋开发成本成为各方高度关注的话题。近日,一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商坦言:楼盘开发成本只占房价20%,开发商能够拿到其中40%的利润,余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”: G9 W g0 ]; A
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楼盘开发成本只占房价20%
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, w4 o4 m1 a! j1 ~# ~# }实际上,面积越是大的楼盘,建筑成本越低,因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用,售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。
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我从1992年就开始从事商品房建筑行业。当年每平方米的建筑成本价不过350元至400元,房价不过1000元/平方米至1500元/平方米,建筑成本占房价的1/4,加上土地出让金,房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3。如今建筑成本比原来只涨了100元至200元,房价却比原来翻了好几倍,房屋成本只占房价不到20%。
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4 b2 k. c0 ?8 `, c) _- m& k番禺包工头日前曾公布商品房工程明细账,实际建筑成本是每平方米不过572元。这还是珠三角的价格,中西部省区的价格比这个更低。相比之下,中西部省区的人工费用只有珠三角的1/2至2/3,铁工为5元/平方米,木工是10至12元/平方米,泥工为3元/平方米,负责贴外墙瓷砖的人要20元/平方米。& j7 P9 `# Q8 [2 D
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土地成本>>> 6 r& s) Q" g( p2 O. \, O9 S; o2 g4 B
. _7 w7 U- F v; J: r& z“招拍挂”:消化两成利润6 |. A# A1 m# Z1 w% V
0 G* R$ s) `5 L土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上,土地“招拍挂”没有增加房屋成本,而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。# f* S x5 F; w7 B) Y+ g: w- Q
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“招拍挂”的项目一般分为3种情况:一种是规模较小的项目,在招投标过程中开发商可以通过内部渠道了解政府方面的土地价格“底线”、“上限”,与有可能参与的同行形成“价格同盟”。由一家公司竞拍下来后,其他公司共同建设,但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售。一种是规模涉及几百亩土地的项目,土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控,开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”,通过招投标“评估”方式,排挤一些外来的竞争者。还有一种是获得规划部门的“风声”。如政府搬迁、城市发展规划等出台前夕,地方政府决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向,成为开发商趋之若鹜的消息。
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3 ?4 e, h x3 x# v8 c. G5 z要获得这些消息、“搞定”这些职能部门,就必须“有酒大家喝”,从楼盘开发中拿出一部分利润,让包括评估、规划、拍卖、土地、政府等部门“分享”。我认真计算过,无论大中小型楼盘,要真正在当地站得住脚,至少要拿出两成左右的利润,通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。( ~9 n. v9 ^! U# s# U
) n& A) U. J7 t: {) [9 t" k' M表面上看土地价格很高,但分摊到每平方米的价格就很少,原来建设20层高的楼盘可以建设到40层楼高,成本降低了一半,房价却涨了1倍。: H& l5 P; D7 {) i( L* e
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精打细算>>>
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; _3 w; `- Q$ H# \$ ~5 ?$ Q0 |4 r改规划+乱测量+滥用料
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修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”,施工中滥用材料,这些都是房开商牟取高额利润的关键环节。# L/ a6 c' s* \& X5 ]' t* r8 }7 r
" E8 t" F5 F, l" W7 b! v$ Y修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增值”的核心,这部分利润超过20%。只要有了前期到位的“工作”,规划建设部门不会对楼盘开发的层数、公摊面积、绿地面积进行认真测量。相关社会化的测量部门、评估部门因为面临市场竞争压力,在吃了一两顿饭之后,往往也对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼。
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8 e( F# V# }) j+ e2 N* B/ |滥用料也是利润实现的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等,只要有出厂合格证,平时很少受到相关部门的监管,这部分材料建筑商往往精打细算,恰到好处地在管线、窗框等不影响工程质量的环节上使用相对价格低廉的产品。由于数量巨大,所获得的利润也非常高。
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4 U( k" `( ~& b$ u$ q灰色开销
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; z, }1 v$ l0 b- ?' B四成利润为职权部门埋单
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/ r7 `; C) a% |, i! }- i- Z. b把余下40%的“灰色开销”降低下来,返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子,只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来了。
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我们当然害怕审计部门查账,但比起酒店、宾馆等行业来说,建筑行业也最容易开账出资,从进料源头、施工环节上,就能够将一大笔“费用”消化掉。“借用”身份证登记来冒充员工数量,用工资“冲抵”开销;把日常成本做大……这些都是开发商“化解”灰色产业链的主要手段。
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# a5 P$ q2 V/ y4 l4 q我认真算过这样一笔账:一栋楼盘开发下来,成本只占房屋价格的20%,开发商能够拿到的利润占房屋价格40%,还有40%就是被各种“灰色开销”吞噬了。
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& a- F( J6 v9 o* K" |0 j" F/ n+ n0 m其实,只要地方政府和相关职权部门认真履行中央的政策措施,监管部门强化监管细节,我们完全可以把余下40%的“灰色开销”降低下来,返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子,只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来。
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[兔子曰]4 n" X E( s" V9 G
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这只是商对官指手指而已,官商一样都暴利;如果把开发商的利润也降低一半岂不更好?6000的房子变成3000了! |
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狗仔卡
发表于 2008-5-12 09:58:50
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