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二手房调整期仍将继续——人气减弱郊区房源发力

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    [LV.Master]伴坛终老

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    1
    发表于 2008-5-23 02:07:01 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
       浙江在线05月22日讯 从去年9月银根紧缩到现在,杭州二手房调整期已有半年之久,买卖双方观望气氛较浓,房价快速上扬的势头被遏制。人居展历来被看作“风向标”,而从这次现场的情况看,无论是购房者还是业内人士普遍认为,挂牌成交价格平稳的态势仍将继续。
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    - @" L& s; n6 @  1/ A, `. G1 F) O1 Y" e7 p
      人气减弱+ `2 @+ t, X1 u% `1 e
      成交明显下滑) X$ ]+ n! x  M0 o
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      据我爱我家市场研究中心统计,本次二手房客户信息比去年同期减少20%-30%。不少人感觉今年的房交会人气不如去年,特别是晚上的房产夜市,基本上没有客户上门。
    ( }2 l3 P/ I2 z4 V4 n- [  据盛世管家数据统计,去年同期平均每天都能搜集到500到600个客户信息点,今年房交会三天,平均每天的信息点仅在300个左右,与去年相比,显然是有较大差距的。
    " M& q& P0 d$ U6 s$ A  另据住商不动产、裕兴不动产统计,除了登记客户量减少外,现场直接去看房或者现场成交的单子,也是明显下滑。  
    ) J1 A7 e" x! ]# Y* _  解读:
    2 ?4 i6 }! i5 e& y4 y/ V  从这次调查来看,大约6成的客户都已经在中介公司登记过需求或者房源信息,真正第一次来房交会的新客户不到40%,随着媒介资源和房源信息传播渠道越来越丰富,房交会不再是客户了解房源信息的唯一渠道,其信息平台的作用将越来越减弱,更多的客户将不再依赖房交会。
    5 A% G: `# N+ b3 Y* X6 k  不过,如果我们再看一组数据,就会发现其实今年的房交会诚意客户还是不少的。今年购房信息中具有较强购房意愿的诚信客户比例比往年增多,大约占到总信息量的25%左右,而往年一般在20%左右。; _1 U% {" g$ k( B2 l9 H
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    7 H% B- ]6 _& ~% b5 H8 a( w, F/ W  年轻人
    # B; x1 t; t1 k8 E! Y  已成购房主力军, p  a& W# {! F  |& V8 `0 q
    ( T; X5 q( _) n
      在展位现场,不少房产中介都有根据总价划分的“房源墙”,一些200万元以上房源关注的人寥寥无几。在很多100万元以下的房源墙之前,基本上都是年轻人在仔细看着、琢磨着。有情侣、夫妻,还有单身人士,虽然身份都不同,但都具有同样年轻的身影。
    " m/ m8 a. V3 D4 j2 L( I+ _  从两天房交会夜市也可以明显看出,手牵手来逛房交会的小两口占了绝大多数。  
    ) x) Z! v, o& _4 O  解读:
    6 w, y/ I% G1 P  根据本次房交会上的调查,本届房交会上35岁以下的客户占到总客户的72.09%,成为本届人居展毫无疑问的主角。, d; L: G0 P; e  c5 G
      70年中后期和80年后的年轻人,已经进入了购房的高峰期,每年大量新增人口和大量适婚年龄人口所产生的巨大自住刚性需求,已经成为现在杭州楼市最大的潜在购房力量。
    2 V  G$ o2 N, P  _( M9 x5 U9 F  据我爱我家市场研究中心1-4月份做的一份购房客户调查显示,杭州市购房者中年龄在35岁以下的青年人占到了63%比例,在各年龄段中占居首位,成为购房市场的“主力军”;35—45岁的购房者占到了15%;45—55岁的购房者占到了15%;而55岁以上的购房者比例只有7%。与改善型购房者相比,年轻购房者住房需求一般比较强烈,因此参与房交会的欲望会更强。
    7 h# p: u  l2 S8 P# `5 x2 ^  我爱我家市场研究中心现场统计发现,青年购房者住房的面积需求一般在50-80平方米之间,房屋价格在50-100万元之间。由于现在房价较高,将近60%的年轻人会选择“存款+住房贷款+父母及长辈资助”的方式来购置个人的第一套住房,考虑到首付和月供负担,现在大多数年轻人一般会选择“分步置业,适量而行”的购房理念,对于总价较低的中小户型会特别青睐。
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    ( E9 F3 u! J# P( u  3, C& w7 \0 p1 _6 y: F8 O
      热点转移& j' j! D0 N1 c8 P5 o
      郊区房源发力2 A: @+ j+ C: b& I8 S1 C5 t2 p$ e

    ( \) J- j( Y" z, z% H* n  包括财富置业、易居臣信等多家房产中介公司反映:原本在二手房市场需求地位稳居第一位的市中心二手房,已经受到挑战。而城北、滨江的需求量明显上升。易居臣信东区经理周益明说,自己在人居展上总共带了六七拨客户去看房,基本上全是去滨江的。  
    ( U' R/ I0 x/ x2 ?: [( p5 r  解读9 {0 I" V6 Y' x9 c
      在购房首选区域中,滨江区、老城区、下沙九堡分别占据了前三甲;在次选项中,钱江新城、滨江区、下沙九堡分别占据了前三位。. h$ O  a3 m, D5 `8 r
      在本次房交会上,滨江区两项比重都占据了比较高的位置。滨江作为杭州的高新技术产业开发区,发展潜力巨大,目前二手房源多,地铁也已经开工建设,交通等居住配套设施发展很快,性价比高是滨江楼盘的竞争优势所在,因此成为购房者首选购房区域。
    3 C  j! r9 Y; T4 l  而市中心二手房因为房龄普遍比较老,而单价又比较高,让许多人望而却步。1 ?$ g0 i. [- R& P+ ?
      另外人气明显减弱的,还有城西的某些小区。0 g# c; b, U, a* V4 Z
      根据住商不动产市场部统计数据显示,目前仅住商不动产一家房产中介公司挂牌在售的沁雅花园房屋就有128套,而求购沁雅花园的客户非常少,求购、出售比在1∶38.9。
    ! u1 y6 c' R7 m9 S5 y8 K" p  住商不动产资深经纪人小王说:“一个月能成交一两套就不错了。”2 E8 [: T7 D  t7 O/ Y
      一些经纪人分析认为,小区品质比较一般的大户型物业,正面临尴尬。
    # L7 Y( \$ K# v) d' s+ x! L* Y! M6 I: e. Y. e
      41 e; y; P3 f, q: X
      小户型对二手房
    ) u: `9 ?. L0 o6 ~  造成冲击
    / r; Y/ w, ~- i1 g5 \. b* ]. {) j% Y+ ^/ Q0 o2 H; ~; b6 k6 s
      新盘市场与二手房市场一直是互动的,二手房房价与一手房定价也互相影响。财富置业营运经理郭青云表示,对于客户来说,买房影响因素最大的就是价格。今年新盘大量供应中小户型,新盘交易成本又远低于二手房。未来一手房与二手房抢客户的竞争,会越来越激烈。在人居展现场,许多来新盘展会的人,手上都拿着二手房源宣传单。  ( ~4 G2 _# D# b! \4 X
      解读:
    5 M4 o5 I- b1 d7 O9 e6 ]6 C  年轻客户群体增多,对居住品质的要求也更高,特别是住房环境,所以一些近郊的次新房或者新盘就格外受关注。一对在现场选房的年轻情侣表示:周边的新盘相比一些市区二手房价格是差不多的,因为有车远点没什么关系。而且新房的户型设计比较好,洗手间、客厅大,房间设计也比较紧凑,差不多的面积,和市区的房子比较起来,利用率更高,他们觉得更适合。
    # `6 ~9 t  C8 L) K/ n' E  而二手房的现房优势,仍然是明显的。+ m' }0 Q# ^* ^3 v  {" `& r/ T
      有一位李先生在和房产经纪人交谈时,就直言不讳地说道,一手房有自己看中的,可是交付时间太长了,需要到2010年,而自己和女朋友打算明年结婚,所以他们决定到二手房来找找,希望能找到自己喜欢的房子。
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