TA的每日心情 | 奋斗 2020-5-6 08:48 |
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签到天数: 140 天 [LV.7]常住居民III
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$ _& P# E7 s; \4 ]; R根据杭州市透明售房网数据显示:今年3月杭州主城区共成交商品房4749套,与2月相比呈跨越式上升,增长了203%;4月成交6180套,较3月成交又增长了30%,月成交量跃居历史第二。</p><br />
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<p> 杭州楼市的确回暖了!在亲眼见证一个又一个楼盘的热销之后,这一事实已被大多数人接受。</p><br />& w7 ^% A2 |6 a3 N5 ?( `
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<p> 只不过从去年下半年开始,缘于全球金融危机和宏观经济变化而带来的房地产市场的萎靡状态,还是让不少人心有余悸。行情真的就此转暖了吗?房地产业是否已经重新进入上升通道?我省一季度GDP增长率仅3.4%,这是否会给房地产行业全面复苏造成障碍?</p><br />
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9 U* h) U0 \% D: s$ C# I6 o" J<p> 5月,在杭州市第9届人居展开幕前夕,这些问题更是让业界争论不休。而这些问号的存在,更让这届人居展多了不少特殊意义。</p><br />
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" V+ h2 @9 M' R& X<p> <strong> 【猜想1】</strong></p><br />
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# | Y% m0 ^# G+ u7 J6 l$ x! @" y* {2 K<p><strong> 5月能否延续火爆行情?</strong></p><br /># S3 L Z" D- ~- Z8 k. s
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<p> 相对于去年四季度的杭州楼市,今年三四月份的成交行情,可以用“一骑绝尘”来形容。楼市神速回暖的同时,许多人关心的是,5月能否延续这轮火爆行情?</p><br />7 [ H' U* j2 ^3 S- z
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" }4 o3 L- j9 r, v3 l* a2 V<p> 对于这个问题,业内人士的意见比较统一:可以。</p><br />( `( a0 V. J. a" r& S
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<p> 滨江集团副总经理朱立东认为,5月杭州楼市,应该会延续之前市场的状态:那就是在价格相对平稳的基础上,成交量持续攀升。3—4月份,一些新盘只要定价合理,成交都会比较好。不仅如此,一些原先停滞不动的老盘,最近也慢慢开始有交易量释放。行情的回暖,不是集中在几天时间里,而是从春节之后就一直延续。所以5—6月份应该也能延续这波行情,他认为,杭州楼市最困难的时期已经过去了。</p><br />. a3 F7 V( }% M4 ~5 u& }
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! w- @' c; X0 _$ }/ s, A<p> 对此,一些业内人士也纷纷表示,杭州楼市在最近几个月内,由于楼盘纷纷调价和众多减税、降息利好政策出台,刚性需求非常旺盛,释放也非常充分。接下来,就要看改善型需求和高端需求如何表现了。“人居展楼市应该会更火爆,因为会增加不少外地人。如果人气很旺的话,也会引发他们中的很多人跟风下单,从而与本地市场形成联动效应。”一位业内人士这样表示。</p><br />
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<p> 结论:人气更旺,没得说</p><br />
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+ Q' N( E* S9 u- K% x6 M" k9 ?<p> <strong> 【猜想2】</strong></p><br />1 \# X8 Y( L! z; R
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2 R$ I3 ~7 _5 c<p><strong> 宏观经济是否已经回暖?</strong></p><br />& O7 l% l3 k9 o9 m
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<p> 国家统计局数据显示:今年一季度中国GDP同比增长6.1%,比去年四季度的6.8%下降了0.7%,比去年一季度同比下降了4.5%。而我省GDP一季度增长率则为3.4%,这一数字低于第一季度广东省和江苏省GDP增长率——5.8%和10.2%。房地产市场发展与宏观经济休戚相关,那么,这一数据又是否意味着房地产回暖后劲不足?</p><br />
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" _, g0 G7 l2 w<p> “浙江一季度GDP增长速度缓慢,这个跟房地产没有关系。”浙江大学经济学院教授、博士生导师史晋川这样告诉记者。他说,浙江经济对国际的依赖度太高了,当金融危机爆发后,国际对浙江的外需突然降低时,浙江经济整体陷入了困境。他分析说,透过新近公布的数据可以发现,中国经济在一季度已经表露出复苏的迹象,经济下滑的态势已经得到了遏制。</p><br />+ ^# @3 s2 `. Z9 _, F
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<p> 浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生也认为,中国宏观经济最坏的时候已经过去,并且后续的政策效应还会继续显现。他认为,一季度很多经济数据公布,对市场信心的提升还是很强的。比如固定资产投资、用电量、出口等各项指标都在逐月提升,这些都极大增强了人们的消费信心。</p><br />" e" _5 [3 ]: [8 w+ L3 X
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2 y8 j Y0 n9 d& j. A0 ?, P' {<p> “全国第一季度GDP增长6.1%,虽然比去年四季度的6.8%下降了0.7个百分点,但在许多人的承受范围之内,并且这是在1—2月份状况不佳的情况下取得的。但三四月份各项数据要好很多,所以二季度的数据极有可能在8%以上,这个数据出来之后,可能会更鼓舞人心。”他说。</p><br />$ A J; H6 X5 g2 y; A5 l0 }: Q
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<p> 赵杭生觉得对楼市影响最大的不是宏观经济,最能起到刺激作用的还是政策。从几次宏观调控的经验来看,中国的房地产市场还是一个政策市场,政策不变,行情不变,需求是客观存在的。所以小阳春能否延续,关键还要看政策面。而从住房部最近透露的信息,还是希望成交量会继续上扬,价格则继续保持平稳。</p><br />. K2 F& v: g' H" u/ e
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3 E, v8 a& }- K<p> 与赵杭生和史晋川比较,浙江大学经济学院教授、经济学家叶航对后市的看法要悲观许多。他认为,GDP增速跟房地产市场两者是互相影响的过程。房地产市场的萎靡,首先是因为国民经济下滑;而房地产市场萎靡,又会带来国民经济的下滑。他认为,国民经济目前是有见底迹象,但还不知道今年下半年国际经济形势又会发生什么样的变化,它要真正回暖,要等到2010年。</p><br />. K$ {8 P# p3 O4 g1 b+ ]
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, f6 I! c: p( } K5 a( o: @<p> 结论:一季度已现复苏迹象</p><br />" E; n$ B% s0 p( ]7 b
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<p> <strong> 【猜想3】</strong></p><br />
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<p><strong> 房价是否进入上升通道?</strong></p><br />
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<p> 楼市成交大幅回暖,个别楼盘蠢蠢欲动想要涨价,那么,楼市是否已经甩掉之前的萎靡困顿,重新走入新一轮的上升通道,?</p><br />
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<p> 对后市相当乐观的赵杭生表示,从房地产行业的发展阶段来说,目前楼市还处于调整期,并没有进入新的上升通道。“去年,楼市价格坚挺但成交量一直下滑,两条线走得很难看;今年,价格跌至低谷之后逐步反弹,成交量则一路向上,这说明调整的态势走得非常好,是一种健康的状态。这种调整,还要持续一段时间。”</p><br />* V" j% o8 t9 T) C
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<p> 他说,2007年楼市形成的泡沫,要在2008—2009年进行消化和调整。他之前的预测是:今年一季度价跌量升;二季度价平量升;三季度由于季节性的原因,成交量有所回落,价平量跌;四季度价格继续保持平稳,成交量上扬;而2010年房地产行业走出低谷之后,房价可能会继续上行,而量价齐升则是房地产复苏向上的标志。</p><br />
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<p> “市场不仅出现暖春,而且已经进入盛夏。”对于市场上的这种乐观言论,朱立东表示自己也略有耳闻。对此他的意见是:暖春已暖,但盛夏还未到,也不可能那么快就到。他说,盛夏首先得给人的感觉很热,体现在房地产市场上,就是一手房、二手房交易持续,土地市场火爆,不仅是刚性需求,改善型、投资和投机的需求也全部跟进,价格持续上涨且涨幅很快、很大。如果单纯从市场运行的角度,如无外力推手(如股市的财富效应),一下子到盛夏的可能性不大。</p><br />
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<p> 叶航则认为,房地产市场最近所谓的回暖,是暂时的。因为整体房价跟老百姓的购买能力相比,还是居高不下。宏观调控把前几年的一些投机需求给挤了出去,去年以来的楼市调整,也使得一部分楼盘降低了价格。但他认为,房地产行业的利润水平,还远远高于其他行业,调整还不充分,他估计还要一到两年才能调整到位。</p><br />
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3 U9 h" ^ Q- |# h7 L<p> “从发展周期来说,房地产行业调整一般来说要滞后于经济周期。如果说,国民经济回暖要等到2010年,那么房地产市场要真正回暖,则起码要等到2011年。”</p><br />
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<p> 结论:调整将持续一段时间</p><br />+ Z' [! p$ e7 G7 G" o7 [3 i/ g
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/ X/ B! o9 p( O3 e9 f<p> <strong>【猜想4】</strong></p><br />
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5 E& B2 V# t' z; ?, c; ~<p><strong> 房地产发展有什么隐忧?</strong></p><br /> H% u! I5 F: N0 N# ?5 a4 p
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( S6 V: [1 W# i<p> 采访过程中,业内人士也对后市表达了自己的一些担忧。</p><br />% x X3 |% X: F: M7 H9 d
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<p> 朱立东表示,楼市发展依旧存在隐忧。首先是楼市有些板块的基础相对不稳,没有足够的楼盘成交量来支撑,后市发展不可预测。而最让朱立东担心的显然还是土地市场。他说,2007年下半年房价在短时间内大幅度攀升,很大一个推手就是土地市场。因为天价地王不断被拍出,“面粉比面包贵”的现象层出不穷,所以楼市出现了不少楼盘“一夜之间提价四五千”的现象。</p><br />! f( A3 A8 E* T
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' h2 v) U( B! q<p> “如果没有外力影响,房价的变化一般还是比较平稳的,即使低开高走,也只会一两百元地往上涨;但如果周边土地拍出高价,哪怕是一块土地拍得很高,那对于房价就会起到催化剂的作用,也有可能会打破现有平稳的发展态势。”他说。</p><br />
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<p> 事实上,朱立东的担心也不无道理,4月30日,杭州南山路一块公共设施用地,经过46轮的报价,以高达46284元/平方米的楼面价被卖家拍走,一下子就让杭州楼市回味了2007年杭州土地市场的热度,和一些狂热因子的滋生。</p><br />
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+ T- b# U2 ^: L7 }# i; N% q<p> 而叶航则对一些楼盘有意抬升房价的行为,表示出了自己的担忧。他说,房价的这轮回调,对于房地产行业的健康发展是有利的;但近段时间,一些楼盘又出现了涨价现象,这是不理性的,也不利于行业的长期发展。</p><br />2 e2 O7 m3 C2 q P6 W3 T- h4 P
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1 }8 `" j) P4 I7 t3 L7 B<p> “楼市在2008年受了重伤,现在市场还处于疗伤阶段,如果有些开发商好了伤疤忘了疼,又开始盲目涨价,那么市场就很有可能就此下滑。”赵杭生说,楼市就像一个江湖,接下来还会出现“合并同类项”的整合阶段,一些“小门小派”的开发商就此退隐江湖,或者归入“大的门派”。这个过程过后,楼市才能进入真正的上升通道。</p><br />" ^8 i d- q2 `, w6 h0 N" }- u- [
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/ j: T) x& B7 M+ R1 c& ?<p> 结论:楼盘提价和土地高价是隐忧</p><br /> |
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