“金十”临近政府再次释放调控楼市信号

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- S. f/ L& x& ?' w　　9月26日晚,国土部、住房和城乡建设部联合发出《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》,通知明确,企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的,在结案和问题查处整改到位前将禁止竞买资格。“力推保障房建设落实、严格土地出让管理”成为通知的亮点,官方继续抑制房价上涨、促进房价地价合理调整的目的更加明确。
1 ?) [! \) u( K: ]1 k　　专家分析认为,从刚刚过去的中秋假日各地楼市传出的成交数据看来,楼市出现了加速回暖迹象,在即将到来的国庆黄金周假日之前,两部委联合发文整顿土地市场,是明显的有意向市场释放“继续严厉调控楼市”的信号。透露出本轮楼市调控并未结束,并且有可能随时加码的信息。

　　闲置地优先供给保障房
　　根据通知的要求,在房价高的地区,应增加中小套型限价住房建设供地数量。同时,对依法收回的闲置土地和具备“净地”供应的储备土地,以及农转用计划指标,应优先确保以保障性住房为主的上述各类住房用地的供应。对于没有完成上述住房供地计划的地方,不得向大户型高档住房建设供地。
, j0 N$ \7 a# L- b( c! n& x　　另外,通知要求,市、县国土和建设部门,要共同建立保障性住房、棚户区改造住房、公共租房、中小套型商品住房行政审批快速通道。规划部门在受理后10天内核发建设用地规划许可证,国土资源主管部门要在受理后10天内核发国有土地使用证,规划主管部门要在受理后60天内核发建设工程规划许可证。

. i7 ^( \8 u5 x( d6 E' P7 g7 u　　出让地块需“没有纠纷”
　　在国土部日前公布的2815宗闲置土地中,因毛地出让拆迁难、调整规划等政府原因造成闲置的约占六成以上。
/ K; j% R0 F8 U/ N1 B% P. p% ^　　为了规范政府的供地行为,防止出现超大地块供地,通知中再次强调,土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准,严格执行商品住房用地单宗出让面积规定,不得将两宗以上地块捆绑出让,不得“毛地”出让。拟出让地块要依法进行土地调查和确权登记,确保地类清楚、面积准确、权属合法,没有纠纷。
　　如果市、县发布的公告中存在捆绑出让、超用地规模、“毛地”出让、超三年开发周期出让土地的,要责令立即撤销公告,调整出让方案重新出让而土地出让后,任何单位和个人无权擅自更改规划和建设条件。由开发建设单位提出申请,调整规划建设条件而不按期开工的,必须收回土地使用权,重新按招标拍卖挂牌方式出让土地。
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; |: _* ^3 M+ H' w　　闲地达一年不得再买地
+ B$ X% Z/ ^% V　　通知透露,在土地竞买过程中,国土部门将采取更为严格的土地竞买资格审查。
1 H( g) q1 {0 i8 m# Z' v- ]　　如果竞买人存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为、存在非法转让土地使用权等违法行为、甚至是因企业原因造成土地闲置一年以上；开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的,在结案和问题查处整改到位前,该企业将不得参与土地竞买。
　　对无故拖延开竣工时间、违反预销售时限和方式等要求的开发商不仅要处罚,还要将名单及时向国土、价格、金融等部门通报。
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　　■政策要点
0 |8 Q5 |$ d3 l. |9 H$ I  j2 g　　1.高房价地区增加限价房供应,政策房、中小套型供地计划未完成,不得供地大户型。
; g' a. k" B7 A$ T/ A( C　　2.主管部门应明确限价房售价,开发商申请改规划导致未按期开工,必须收回土地使用权。
% }/ I' }- Z. g( L  \* i* O+ `　　3.“囤地”一年不得再竞买土地,开发商违背出让合同约定条件开发土地,整改前也不得买地。
( i" X& k3 c: e% _　　4.政府原因闲置土地限期查办,对违规违法办理相关用地手续的部门和人员,要追究责任。

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　　■禁拿行为
　　根据国发10号文件规定,对发现并核实竞买人存在下列违法违规违约行为的,在结案和问题查处整改到位前,国土资源主管部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动:
/ P) u" d& A5 e% Y　　1.存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为的。
　　2.存在非法转让土地使用权等违法行为的。
　　3.因企业原因造成土地闲置一年以上的。
　　4.开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的。
　　■分析
9 K( O# d. I6 J　　楼市回暖超预计倒逼宏观调控
  ]' k4 X* J" P- u　　自4月17日“新国十条”出台,迄今已有5个多月。但是,到目前为止,号称“史上最严厉”的楼市调控新政效果却依然不明显。根据国家统计局最新公布的数据显示,8月中国70个大中城市房价同比上涨9.3%,涨幅比7月份缩小1个百分点,其中普通住宅销售价格上涨12.5%,高档住宅销售价格上涨15.1%。
# l7 e0 x+ v2 {# r4 D. e+ m6 K$ W　　与此同时,调控的舆论压力也在日渐增强。8月下旬以来,中央媒体连续发文预警楼市调控,敦促开发商尽快降价销售。人民日报六发“二次调控预警”,新华社七驳“楼市即将回暖”,语气强硬,意味深长。而人民日报近日开展的“2010年网上万人房价问卷大调查”结果显示,超过九成网友对房价不满意,认为房价非常高,有65.4%的调查对象呼吁继续调控楼市,而对楼市调控的执行落实、监管处罚、房地产信息披露和保障性住房建设推进力度等表示不满的网友更是高达80%以上。
　　有业内人士猜测,房地产开发商之所以敢于继续坚挺房价,是看到新政执行的不彻底性。而眼下楼市回暖迹象明显,或许将倒逼中央二次调控政策的出台。
# U; Q* |8 }  b* g2 }' E　  楼市回暖大鳄再次横行土地市场
) Y) L* p) p2 Y* J) W+ \　　中秋假期,全国各地楼市成交量回升迅速,超过了许多人的预计。中秋节三天小长假期间,北京市二手住宅网签总量为312套,与上个小长假端午节三天的113套相比,上涨了76.1%。商品房期房更是达到了618套,相比端午节三天的168套上涨了2.7倍。
　　在广州,9月26日亚运城项目几个销售点刚开门迎宾,随即便传来项目“售罄”的消息。富力盈信大厦和花园酒店两个开盘点昨日销售高达2000余套,其中在盈信大厦的易居代理点销售约800套,而合富辉煌代理的1500套也基本抢购一空。如果数字确证无误,那么亚运城不仅是“中国第一拍”,其销售业绩也将创下中国房地产销售纪录。
# X4 A$ l$ `' ^$ O% p　　事实上,调控多月之后,不仅是楼市回暖,土地市场也正在发生着某种微妙的转变,房企大鳄们已经开始重启新一轮的土地储备步伐。梳理8月份以来的土地市场成交情况可以发现,万科、保利、绿地、龙湖、越秀城建、万达、九龙仓等龙头房企成为了土地市场上的绝对赢家。根据中原的一份最新研究报告统计,仅万科一家,8月份里就在深圳、长沙、福州、沈阳等地购入商品住宅用地166.5公顷,购地金额高达78亿元。而保利、绿地、龙湖、越秀城建、万达、九龙仓也是近期多个地王项目的主角。就连半年以来都未在内地土地市场拿地的中海也在西安低调出手,悄然圈下了44.7万平方米的土地。
' C+ o4 A3 a$ {; |( k- f3 E　　对于这些房企而言,动辄数十亿元的土地出让金,显然并不成为问题。上半年尽管调控风紧,银根紧缩,但这几大房企的现金流情况从报表上看起来仍不足为虑。它们更需要考虑的是,在下一个行业高峰期到来时,能保证自己手头上有足够的房子在卖。但不少实力稍弱的中小房企,甚至包括华远这样的地方性国企在内,在土地出让改革和房地产市场调控的双重影响下,已经被逼游离于土地市场的边缘。

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　　楼市调控信号第二波调控或看市场而动
　　“可能标志着继去年12月、今年4月之后的第二波调控或者展开,或者是先声。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,仅从该通知的标题就可看出,相关内容涉及土地和建设管理,实际上包括了房地产业的大部分领域,涉及面甚大,“说是落实‘国十条’,但半年后才落实,也太不尽责了吧。所以其传递出以信号,更像是开启第二波调控。”
3 }; w3 j- f# h9 g! L$ y　　杨红旭分析称,除了发改委这一负责调控的部门之外,与房地产业最直接的是四个条块的部门:国土部、住建部、银监会和央行、财政税和国税总局。近日住建部和银监会在调研和督战个人房贷,而国土部与住建部此时又出台这一通知。三大部门全都动手了,只差一个传言试点开征房产税的财税部门,可见调控风声之紧。
( a! P  Z- i4 N7 C9 S; n2 E# `8 a, H　　杨红旭表示,第二波调控的形式有两种选择,一种是像“国四条”和“国十条”那样,由国务院发文,动作很大,是一揽子政策；另一种是几大关键部门出台几个通知,在重点领域加强调控。由于现在只是房价跌不动了,还没到全面上涨的阶段,所以国务院发文的时间窗口未到。因此暂且让两部委出政策,以试探市场反应。
; R# a( y3 G, s/ j! k+ h　　此前,就有媒体报道,从9月中旬开始,住建部、银监会组成联合检查组,对主要一线城市第二套住房贷款政策的执行落实情况进行检查。而据消息人士透露,国庆节前可能还有一个八部委联合下发的房地产调控文件出来。“如果真是这样,中央调控房价的决心之大,真的超出了大部分业内人士的估计。”杨红旭说。
: K- X) g; P# U& T6 l　　自4月17日“新国十条”出台,迄今已有5个多月。但是,到目前为止,号称“史上最严厉”的楼市调控新政效果却依然不明显。根据国家统计局最新公布的数据显示,8月中国70个大中城市房价同比上涨9.3%,涨幅比7月份缩小1个百分点,其中普通住宅销售价格上涨12.5%,高档住宅销售价格上涨15.1%。
　　与此同时,调控的舆论压力也在日渐增强。8月下旬以来,中央媒体连续发文预警楼市调控,敦促开发商尽快降价销售。人民日报六发“二次调控预警”,新华社七驳“楼市即将回暖”,语气强硬,意味深长。而人民日报近日开展的“2010年网上万人房价问卷大调查”结果显示,超过九成网友对房价不满意,认为房价非常高,有65.4%的调查对象呼吁继续调控楼市,而对楼市调控的执行落实、监管处罚、房地产信息披露和保障性住房建设推进力度等表示不满的网友更是高达80%以上。
4 `6 G6 _, u2 f! G0 E# G' k　　有业内人士猜测,房地产开发商之所以敢于继续坚挺房价,是看到新政执行的不彻底性。而眼下楼市回暖迹象明显,或许将倒逼中央二次调控政策的出台。
! q2 O& _3 I/ C, C8 z) C1 o! V5 ?　　楼市回暖大鳄再次横行土地市场
6 d2 H9 B5 a3 h4 w9 L1 L　　中秋假期,全国各地楼市成交量回升迅速,超过了许多人的预计。中秋节三天小长假期间,北京市二手住宅网签总量为312套,与上个小长假端午节三天的113套相比,上涨了76.1%。商品房期房更是达到了618套,相比端午节三天的168套上涨了2.7倍。
　　在广州,9月26日亚运城项目几个销售点刚开门迎宾,随即便传来项目“售罄”的消息。富力盈信大厦和花园酒店两个开盘点昨日销售高达2000余套,其中在盈信大厦的易居代理点销售约800套,而合富辉煌代理的1500套也基本抢购一空。如果数字确证无误,那么亚运城不仅是“中国第一拍”,其销售业绩也将创下中国房地产销售纪录。
　　事实上,调控多月之后,不仅是楼市回暖,土地市场也正在发生着某种微妙的转变,房企大鳄们已经开始重启新一轮的土地储备步伐。梳理8月份以来的土地市场成交情况可以发现,万科、保利、绿地、龙湖、越秀城建、万达、九龙仓等龙头房企成为了土地市场上的绝对赢家。根据中原的一份最新研究报告统计,仅万科一家,8月份里就在深圳、长沙、福州、沈阳等地购入商品住宅用地166.5公顷,购地金额高达78亿元。而保利、绿地、龙湖、越秀城建、万达、九龙仓也是近期多个地王项目的主角。就连半年以来都未在内地土地市场拿地的中海也在西安低调出手,悄然圈下了44.7万平方米的土地。
　　对于这些房企而言,动辄数十亿元的土地出让金,显然并不成为问题。上半年尽管调控风紧,银根紧缩,但这几大房企的现金流情况从报表上看起来仍不足为虑。它们更需要考虑的是,在下一个行业高峰期到来时,能保证自己手头上有足够的房子在卖。但不少实力稍弱的中小房企,甚至包括华远这样的地方性国企在内,在土地出让改革和房地产市场调控的双重影响下,已经被逼游离于土地市场的边缘。
8 Z. F( M* i! ?　　楼市调控信号第二波调控或看市场而动
/ {0 s3 g; Q- j9 x5 m+ e: s: F) O　　“可能标志着继去年12月、今年4月之后的第二波调控或者展开,或者是先声。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,仅从该通知的标题就可看出,相关内容涉及土地和建设管理,实际上包括了房地产业的大部分领域,涉及面甚大,“说是落实‘国十条’,但半年后才落实,也太不尽责了吧。所以其传递出以信号,更像是开启第二波调控。”
　　杨红旭分析称,除了发改委这一负责调控的部门之外,与房地产业最直接的是四个条块的部门:国土部、住建部、银监会和央行、财政税和国税总局。近日住建部和银监会在调研和督战个人房贷,而国土部与住建部此时又出台这一通知。三大部门全都动手了,只差一个传言试点开征房产税的财税部门,可见调控风声之紧。
" h9 x2 Q3 U- y: }0 d; k& B' _　　杨红旭表示,第二波调控的形式有两种选择,一种是像“国四条”和“国十条”那样,由国务院发文,动作很大,是一揽子政策；另一种是几大关键部门出台几个通知,在重点领域加强调控。由于现在只是房价跌不动了,还没到全面上涨的阶段,所以国务院发文的时间窗口未到。因此暂且让两部委出政策,以试探市场反应。
　　此前,就有媒体报道,从9月中旬开始,住建部、银监会组成联合检查组,对主要一线城市第二套住房贷款政策的执行落实情况进行检查。而据消息人士透露,国庆节前可能还有一个八部委联合下发的房地产调控文件出来。“如果真是这样,中央调控房价的决心之大,真的超出了大部分业内人士的估计。”杨红旭说。