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签到天数: 2384 天 [LV.Master]伴坛终老
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很多人买房,常常面临这样的困惑,那就是:什么样的房子涨得最快?最能保值?2 g4 Y+ \$ Q5 ~0 U4 v
同样两个楼盘,可能当初买入的价格差不多,但过了几年再比一比,却发现已是“天差地别”。$ L: |, s! m& K& F$ F
那么,哪些要素决定房子的价值成长性?我们选了一批近10年房龄的二手楼盘进行比对,结果发现,品牌、地段、景观、学区是影响房产价值的主要“原动力”。
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1 v2 s* K2 S1 [( {' ?: _( {4 A( O/ v 地段,始终是价值的核心动力" C9 V: P2 L2 ^* G1 V$ W" v8 |
地段、地段还是地段,对于房产投资者来说,这是千古不变的投资真理。而从杭州楼市10年的发展轨迹看,地段依旧是决定房价涨幅的第一要素。3 _0 y+ {. O( K! m: ~. T9 W
记者一位朋友2001年以5000元/平方米的价格购入平海公寓一套190平方米的带西湖景观的大跃层,当时的总价90多万元。虽然当时对他来说也是个天价,动用了两个家庭的全部资金才完成这一购买行为。但现在回过头来看,他完成了一次成功的房产投资,那就是以实惠的价格买下了杭州西湖的资源。现在,平海公寓的房子市场成交价已经涨到3.6万~4万元/平方米。这也意味着,10年间他的资产增长了近7~8倍。
! D$ t9 P1 T! P: _/ [ 为什么说他的投资成功?因为平海公寓卖的是西湖概念,无疑属于地段中的“豪华版”,再加上次新房,又是品牌公司广宇房产旗下的楼盘,后来又成了天长小学的学区房,几种因素集于一身将他的投资收益放到了最大。& y( O0 E- z" A4 _% l( S
地段是决定因素,此话不假。将地处古墩路的润达花园和地处钱江新城的近江家园进行比较,这两个小区开盘时间分别是1999年和1998年,开盘价格差不多,但现在的涨幅却差距明显:近江家园地段好,涨幅高达642%,而润达花园地段相对差些,11年间,涨幅也不过300%。
! Z* N0 Q1 T3 A c! T2 B0 ]" X3 D 好的地段,意味着便捷的交通、完善的配套和最大的保值增值能力。无论是在房产市场比较成熟的欧美、日韩还是中国的香港,最贵的永远都是市中心的房子。中国还处于城市化高速发展阶段,城市的中心还处在旧城向新城转移的阶段,房价体系正处于建立当中。买房建议买有价值成长性的板块,像申花板块的浙商财富中心、东部交通枢纽中心中凯·东方红街等。从长远来说,相同品质,离市中心越近的房子价格肯定越贵。
) ^+ q3 |+ p! j+ |& _" E" G3 R 润达花园! O7 h' J) G5 @/ v
开盘时间:1999年
5 `5 S+ ~* M4 r7 H7 q6 O, t 开盘价格:4000元/平方米
: U3 t4 }" R" h# G) {/ I! z6 b 最新成交均价:15000~16000元/平方米
* |+ j1 M V' x; P* Y" o 价格涨幅:300%/ T' s# L# H$ X( `
近江小区6 `3 T+ Y D0 F2 h7 o
开盘时间:1998年, ]5 V' V" w# A, U' q6 U9 c" c
开盘价格:3500元/平方米
3 O7 K& Y0 J+ P# r, x0 O% B, k 最新成交均价:24000~26000元/平方米
: |4 G h4 E) W* L" O 价格涨幅:642%6 x7 {, G" `, A3 y. j
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买房,品牌越好爆发力越强4 @8 O! R! p) r1 O# G
买房,要追大牌。这话放在2005年之前,可能很多人还不相信。但放在现在,相信大多数的人都说,买房最好买品牌房产。
; P1 i# d' K" r7 Z# Z0 {( c" { 品牌房产的含金量从房价的上升中得到最好验证。2 G3 _, ^4 p9 `9 o- p
江滨花园是南都房产早期开发的一个代表楼盘。而南都房产当时在楼市的口碑和绿城是旗鼓相当的。该楼盘2002年开盘,至今已有8年时间,但即使放在现在看,其综合品质在滨江还是领先的。其房价的上涨幅度也是惊人的。4 J1 P4 s+ O( b5 A, Y7 b
拿一桥边同样的两个非江景楼盘银色港湾和江滨花园作比较。一手房的开盘时间同样是2002年前后,当时的开盘价格也差不多,江滨花园4000元/平方米,银色港湾4500元/平方米,但从最近的成交均价看,江滨花园的二手房已涨到18000~20000元/平方米,而银色港湾的二手房价的成交均价只有16000~17000元/平方米。从价格上涨幅度看,江滨花园达到400%,银色港湾只有277%。
" P* C' Z( C6 F: r3 l 品牌房产价格上的爆发主要启动于2005年。2005年前,品牌非品牌房产的界限还比较模糊,江滨花园和银色港湾的房价也相差不多。
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景观规模,也是影响房价的重要因素2 N* Z" z4 l9 x9 B( y- n3 R) T6 I
放在10年前,很多人买房对小区规模都不大重视。特别是市中心的楼盘,一两幢楼组成的袖珍小盘比比皆是,很多人想,只要住在市中心就行了,管他小区规模怎么样呢。
( c, d3 b' r- n+ J 事实证明,小区的规模和内部景观的营造档次也是影响房价涨幅的重要因素。( U; ` u6 L+ x% d8 c& {+ V
恒升花苑和崇文公寓,都是重点学区房,位置也相隔不远。唯一的区别是恒升花苑只有3幢楼,小区里只有一片空地,基本没有绿化。而崇文公寓无论规模还是景观,算得上文教区出类拔萃的小区。( e6 ^2 H" B0 N: x
两个楼盘2004年的价格都在10000~12000元/平方米左右,但现在价格已拉开档次:恒升花苑6年间的价格上涨幅度仅为150%,而崇文公寓已达到233%。1 W6 T* n" Y8 J c$ s" U
恒升花苑2 Z* ~" J8 W( ^/ a
交付时间: 2002年
; P3 K0 ?, a2 P: w6 Z 2004年成交价格:10000~11000元/平方米7 t9 j$ }$ t) J* p1 I2 M8 G) z
最新成交均价:24000~25000元/平方米7 p6 G* \) y( `
价格涨幅:150%+ `9 Y0 @ y/ f5 g
崇文公寓
7 K7 P# `3 \0 t8 B+ E/ y, T y- X# X 开盘时间:2004年+ H. C. E& C/ S |( V! E
2004年开盘价格:12000元/平方米! D2 i+ T1 f. p; Y' @. Q4 F
最近的成交均价在39000~40000元/平方米
) r5 a" a5 Q8 B$ i L: P: e; M% [ 价格涨幅:233%
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好的学区房增值更快; s0 Y5 C. w8 d k3 H
在中国,好的教育资源永远是稀缺的。这也是学区房这几年一直长盛不衰的重要原因。1 l5 b W: N8 Q- B* c+ s
据大致测算,在杭州市中心,一般的小区2003年至今的增值幅度都在300%左右,但学区房的涨幅却远高于此,甚至可以达到400~500%。 o% l9 A/ h0 P p% |9 h
学区房的增值幅度主要由学校知名度和教育水平决定,好的学区房增值幅度更为明显。邮电新村和求智弄两个小区都位于文教区文二路和文三路之间,这个小区相距不远。但邮电新村属于文三街小学学区,而求智弄属于学军小学学区。( y+ Q/ _* J9 E
两小区以前的成交均价相差并不明显,求智弄虽说建筑年代稍新于邮电新村,价格优势也并不明显。但近几年,教育资源的稀缺,城市人口的膨胀,适龄儿童的增加,人们在购房时更看中名校资源,两个小区房价的差距越拉越大。目前,求智弄的二手房成交价更高于邮电新村。 |
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