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浙江在线04月10日讯 在杭州楼市,萧山一直就像一个孤岛,在这里开发的房企以萧山本土为主,杭州主城区的人也很少到萧山买房。但情况在去年发生了改变,千亿元级公司恒大进来了,本土巨擘绿城一掷千金拿下萧山地块,上海老牌房企农工商、闽系开发商阳光城等实力开发商悉数到场。
大鳄们重金布局萧山,项目将于今年陆续面市。2014年的萧山楼市机遇与挑战并存,面对史上最严酷的市场压力,初来乍到的房产大佬们将如何在萧山破局?
大鳄萧山密集拿地
看好萧山杭州同城化提速
外来大鳄去年下半年萧山市场密集拿地,以“不差钱”的姿态来势汹汹。被誉为地产“黑马”,千亿七雄之一的恒大房产,去年把入杭的第一步棋落在了萧山,恒大以总价25.95亿元、楼面价10557元/平方米的高溢价吞下21号地块,拿下在杭首宗地,破万的楼面价创下了区域内新高;农工商惜败恒大后包揽22、23号地块,平均楼面价高达9201.5元/平方米;而在去年12月萧山土地拍卖会上,绿城九龙仓整整经过349轮的竞拍轮次,创下新高,楼面价高达13586元/平方米,溢价率高达70%。
外来大鳄纷纷落子萧山,在业内看来有些反常。萧山与杭州(主城区)楼市向来泾渭分明,曾被业内称为“浙江人的杭州”,“萧山人的萧山”。除了如顺发、众安等个别活跃的开发商外,萧山很多本土房企不愿意来杭州拿地,萧山人也不愿意来杭州购房,杭州人对萧山买房并不热衷。
与主城区楼市在心理层面上的天然割裂,造成了萧山楼市的封闭性,自产自销、供需平衡,使萧山楼市异于主城区。
萧山楼市“内循环”顺畅,得益于区域强大购买力。全国民营企业500强中,萧山28家企业入榜,分别占全国的5.6%、浙江省的15.1%,数量蝉联杭州市第一;去年中国市辖区综合实力百强区评选中,萧山以GDP1611.72亿元,人均GDP105375.61元位列第五。
“萧山本身市场成熟,人口众多,有很强的经济实力,并不需要依托大量的主城区客源。”房产专家丁建刚曾评价萧山有强大的地缘购房者。
而外来大鳄不惜重金进驻萧山,据说也基于当地的购买力。“拿地前,我们已经知道萧山楼市有较强的地缘性,比较独立,所以我们的产品主要面向萧山市场。”但与当地房企不同的是,恒大的客源战略将扩展至主城区,恒大房产杭州公司相关负责人认为,庆春隧道开通,地铁2号线快速推进,萧山同城化脚步加快。购房半径肯定会放大,对于主城区刚需来说,恒大项目会有一定的吸引力。
一位在主城区拿了两块宅地的外来开发商曾跟记者透露,下个拿地目标锁定萧山,原因是看好萧山“同城化”。“今年杭州‘两会’提出的适当加大区域调整力度、加快萧山余杭融入主城区的步伐,在未来的3~5年,萧山肯定会更快地融入杭州。”
萧山楼市遭遇滑铁卢
本土房企看空“外来者”
尽管愿景美好,当大鳄们准备今年大展拳脚时,却遭遇了萧山楼市的滑铁卢。
近日,位于萧山城南板块的开元名郡,直降2700元/平方米,被业内称为“萧山第一降”。开元名郡扛起的降价大旗,像是撕开了萧山楼市一道口子,向来风平浪静的封闭市场开始与主城区统一步伐。
土地市场遇冷同样佐证萧山楼市的疲软。上个月底,萧山地铁沿线两宗地块出让,均只有一家单位报名。最终,中铁建、众安直接拿地,楼面价大幅低于周边在售楼盘价格,两家房企被业内称为“淡市捡漏”。
从供应量上看,今年萧山市场不乐观。2013年萧山供应量创下历史新高,总卖地金额达220亿,可建面积近400万平方米,其中300万平方米是住宅,这些供应量大部分会在今年面市;存量房压力巨大。截至本周二,萧山透明售房网显示库存量达到19656套,而萧山一年只有一万多套成交量,供应量几乎是需求的两倍。
市场严峻,外来大鳄项目又必须今年上市,运筹多年的萧山本地开发商显得从容淡定,大有隔岸观火之意。
“他们前期要交不少‘学费’。”一位本地开发商的这个说法基于对市场的判断,今年萧山楼市承受了前所未有的压力。外来大鳄拿地成本高昂,甚至有些地块“面粉高于面包价”,项目上市定价将非常被动。
“户型比拼上,外来开发商未必接地气。”一位本地经营多年开发商指出,对本土市场的深刻理解和拥有一批忠实老业主,这是本土开发商最大的财富。这位老总解释说,比如户型上,萧山购房者与本土开发商之间已经有了多年的默契,房子赠送面积超多。一套90平方米的户型,通常能长出20多平方米可变空间。过往开发中,以顺发为代表的萧山开发商,在拓展空间魔幻手法上,已经让主城区的购房者大开眼界。当主城区楼盘还以三房两卫作为卖点时,萧山90平方米早已演变成四房。
外来开发商能否经得起购房者挑剔,是新来者必经的一道槛。
外来大鳄破局
精装卖毛坯价、差异化定位
诸多不利,初来乍到,久经沙场的外来大鳄如何七十二变,杀出一条楼市血路?
上个月底,恒大地块案名确定即恒大·帝景,相关负责人透露,项目将定位为板块内首个全精装大盘,精装修作为配送,简言之,精装修的房子卖毛坯价。
“恒大擅长玩短平快,另外成本控制也很严,恒大的特点就是快速开发不囤地,产品也比较简单。”据了解,恒大每个项目都是快速开发建设,6~8个月内迅速开盘,迅速销售。从帝景的产品定位和营销策略来看,萧山项目仍走“短平快”风格。
萧山另一家新晋外来大鳄是农工商,去年拿下的萧山南面地块紧邻恒大·帝景,农工商背靠著名的光明食品集团,是上海老牌开发商。地块项目同样今年面市,与其跟高手直面竞争,不如错开项目定位——农工商杭州公司相关负责人透露,楼盘将突出“差异化”,或定位高端路线。
“相比周边价格,恒大、农工商的楼面价不占优势。这些开发商不会把利润点盯着萧山项目,市场不好,赔本赚吆喝也是有可能的。想在杭州持续发展,外来开发商会用一两个楼盘打响名声后继续开发。”业内人士认为,萧山的外来开发商,后期触角逐步会伸向主城区,正如保利、金隅、朗诗,当年都把第一步落在了下沙,在杭多年摸爬滚打,熟悉水性后,如今项目早已遍布主城区各个区域。记者采访中,恒大、农工商相关负责人的说法印证了业内猜测,“以萧山为起点,继续在杭州发展。”